Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu

Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä – KKO 2024:64

Asianajajamme avusti asunto-osakeyhtiötä korkeimman oikeuden 23.10.2024 antamassa ratkaisussa (KKO 2024:64), jossa linjattiin vuokralaisen huolellisuusvelvollisuutta ja vahingonkorvausvastuuta asunto-osakeyhtiölle.

Tausta

A Oy oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta asuinhuoneiston omien

työntekijöidensä käyttöön. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö,

jonka johdosta viemärit olivat pystylinja kerrallaan käyttökiellossa. Huoneistossa olleet

työntekijät olivat käyttäneet viemäriä käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vahinkoa kahdelle muulle huoneistolle.

Korjauskustannuksista vastannut asunto-osakeyhtiö vaati vuokralaisena ollutta

osakeyhtiötä korvaamaan kyseisen vahingon. Korkein oikeus arvioi, oliko A Oy velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle aiheutuneen vahingon.

Vahingonkorvausvastuun peruste

Asunto-osakeyhtiö oli kanteensa perusteeksi väittänyt A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti laiminlyödessään velvollisuutensa huolehtia siitä, että huoneistossa

oleskelleet ulkomaalaiset A Oy:n työntekijät ovat ymmärtäneet viemärien korjaustyötä

koskevan ilmoituksen ja viemäreiden käyttökiellon merkityksen. A Oy oli kiistänyt

vastuunsa katsoen, ettei sillä ole ollut velvollisuutta eikä edes oikeutta valvoa asunnon

käyttäjiä näiden vapaa-aikana. A Oy:n mukaan se ei ollut menetellyt tuottamuksellisesti,

eikä sen toiminta tai toimimatta jättäminen ole ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen

vahinkoon.

Vuokralaisen ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa sovellettavaksi tulee

vahingonkorvauslaki sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta koskevana yleislakina. Vaikka asuinhuoneistossa vettä viemäriin laskeneet henkilöt olivat A:n työntekijöitä, vahinkoa ei ole edes väitetty aiheutetun työssä, jolloin vahingonkorvauslain 3 luvun 1 §:n säännöksiä työnantajan korvausvastuusta ei tullut sovellettavaksi.

Asiassa tulee sovellettavaksi vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 1 momentti, jonka mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Kyseisen yleissäännöksen mukaista tuottamusta arvioitaessa ratkaisevaa on se, millaista huolellisuutta asianomaiselta voidaan kulloisessakin tilanteessa vallitsevien olosuhteiden perusteella edellyttää. Säännöksen mukaisen korvausvastuun perustavana seikkana voi olla vahingonaiheuttajan teko tai laiminlyönti.

Oikeudellinen arviointi

A Oy:llä oli ollut vuokraamansa huoneiston yksinomainen hallinta rakennuksessa, jonka

asunto-osakeyhtiö omisti. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet A Oy:n työntekijät ovat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahteen alempaan huoneistoon.

Asunto-osakeyhtiö oli tiedottanut asukkaita viemäriremontista ja siihen liittyvistä

käyttökielloista useasti ja eri tavoin. A Oy ei ole edes väittänyt, että se ei olisi

vuokralaisena ollut tietoinen viemärien korjaustyöstä ja käyttökiellosta sekä siihen

liittyvästä asukkaiden ohjeistuksesta.

Hovioikeuden mukaan A Oy:n huoneistossa majoittuneet työntekijät olivat ulkomaalaisia. Asunto-osakeyhtiö on vedonnut siihen, että A Oy:n huoneistossa majoittamat henkilöt ovat olleet täysin suomen kieltä taitamattomia, jota seikkaa A Oy ei ollut kiistänyt. Korkein oikeus katsoi, että asiassa esitetyn perusteella riski siitä, että huoneistossa oleskelevat henkilöt eivät ymmärrä viemäreiden käyttökieltoa koskevia ilmoituksia taikka käyttökiellon merkitystä, on ollut korostunut. Samalla on olennaisesti kasvanut riski siitä, että viemäreiden käyttökiellon vastaisesta toiminnasta aiheutuu mittavaa vahinkoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen tiloihin.

Korkein oikeus katsoi A Oy:llä edellä mainitut erityiset olosuhteet huomioon ottaen olleen velvollisuus varmistua siitä, että sen huoneistossa majoittamat työntekijät ovat tietoisia viemärien korjaustyöstä ja siihen liittyvästä käyttökiellosta sekä kiellon merkityksestä. Kun A Oy ei ole edes väittänyt olleensa yhteydessä työntekijöihinsä korjaustyön johdosta, korkein oikeus katsoi A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti.

Korkein oikeus totesi, että vahinko olisi ollut mahdollista välttää keskustelemalla

viemäreiden käyttökiellosta ja kiellon merkityksestä huoneistossa oleskelleiden A Oy:n

työntekijöiden kanssa. A Oy:n kannalta ei myöskään ollut ennalta arvaamatonta, että

viemäreiden käyttökiellon noudattamatta jättämisestä voi seurata vesivahinko, jonka

korjauskustannukset voivat nousta tuntuviksi. Siten korkein oikeus katsoi, että A Oy:n

laiminlyönti on ollut korvausvastuun perustavassa syy-yhteydessä vahinkoon.

Korkein oikeus katsoi, että A Oy oli tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle

vahingon. A Oy oli velvollinen korvaamaan aiheutuneet vahingot asunto-osakeyhtiölle.

Ratkaisun merkitys

Ratkaisussa korostettiin vuokralaisen huolellisuusvelvollisuutta. Vuokralaisen on toimittava huolellisesti ja varmistettava, että kaikki vuokratilassa oleskelevat noudattavat asunto-osakeyhtiön sääntöjä, rajoituksia ja rajoitusten asettamia ehtoja. Tämä vastuu ulottuu vuokralaisen majoittamiin kolmansien osapuolten edustajiin, kuten työntekijöihin. Vuokralaisen huolimattomuus voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen vahingonkorvauslain perusteella, jos huolimattomuus on ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.

Asianajotoimisto Honkala Oy:llä on laaja kokemus asunto-osakeyhtiöihin ja

vahingonkorvausoikeuteen liittyvistä kysymyksistä. Voit olla asunto-osakeyhtiö ja

vahingonkorvausasioissa yhteydessä toimistoomme.